Die Steuer auf leerstehende Wohnungen und die Wohnsteuer auf Zweitwohnungen basieren auf demselben Wendepunkt: der Belegungssituation der Immobilie am 1. Januar. Für einen Eigentümer, dessen Wohnung an diesem Datum tatsächlich leer ist, liegt die Schwierigkeit nicht im Recht, sondern im Beweis. Welche Dokumente halten einer Steuerprüfung stand und welche haben aus Sicht der Verwaltung keinen Wert?
GMBI-Erklärung und Geldbuße von 150 Euro: was die Verwaltung seit 2024 abgleicht
Seit der Erklärungskampagne 2024-2026 zur Belegung auf impots.gouv.fr reicht es nicht mehr aus, das Kästchen “leerstehende Wohnung” anzukreuzen. Die Steuerbehörde vergleicht diese Erklärung nun mit den Daten aus der GMBI-Datei (Gérer Mes Biens Immobiliers) und kann den Eigentümer kontaktieren, wenn die Leerstehung verdächtig oder zu lange erscheint.
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Diese Kohärenzkontrolle ändert die Spielregeln. Eine als leer gemeldete Wohnung, für die ein aktiver Energievertrag festgestellt wird oder für die keine Vermietungsanzeige existiert, löst eine Aufforderung zur Vorlage von Nachweisen aus. Der Eigentümer muss dann greifbare Beweise vorlegen, andernfalls droht die Umqualifizierung in eine Zweitwohnung (und damit die Wohnsteuer).
Ab 2026 gilt eine pauschale Geldbuße von 150 Euro pro Wohnung, wenn die Belegungserklärung fehlt oder fehlerhaft ist. Diese Sanktion zwingt dazu, die Leerstehung im Vorfeld zu dokumentieren, nicht erst zum Zeitpunkt der Kontrolle. Die folgende Tabelle fasst die Beweiskraft der wichtigsten Nachweise je nach Art zusammen.
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| Beweisart | Beweiskraft | Hauptgrenze |
|---|---|---|
| Gerichtliches Protokoll (Gerichtsvollzieher) | Sehr hoch (notarieller Akt) | Kosten (mehrere hundert Euro) |
| Energieabrechnungen mit null Verbrauch | Hoch | Beweist nicht das Fehlen von Möbeln |
| Zeitstempel-Fotos leerer Räume | Mittel | Anfechtbar ohne überprüfbare Metadaten |
| Umzugsrechnung | Hoch | Datum manchmal vor dem 1. Januar |
| Immobilienanzeige (Verkauf oder Vermietung) | Mittel bis hoch | Musste am 1. Januar aktiv sein |
| Gemeindebescheinigung über Leerstand | Hoch | Nicht alle Gemeinden stellen diese aus |
Um im Detail nachzuweisen, dass eine Wohnung am 1. Januar leer ist, bleibt die Kombination mehrerer Dokumente die solideste Strategie gegenüber einer Kontrolle.
Energieverbrauch und gerichtliches Protokoll: die beiden Beweise, die der Steuerprüfung standhalten
Unter den oben aufgeführten Nachweisen stechen zwei bei einer Prüfung durch die Verwaltung deutlich hervor.
Nullverbrauchsnachweise
Ein null Verbrauch von Strom oder Gas am 1. Januar stellt einen schwer anfechtbaren Hinweis dar. Der Nachweis muss einen ausreichenden Zeitraum um dieses Datum abdecken, nicht nur den Monat Dezember. Die Anfrage bei Ihrem Anbieter nach einer detaillierten monatlichen Historie zeigt, dass die Wohnung über mehrere aufeinanderfolgende Wochen nicht beheizt oder beleuchtet wurde.
Ein gekündigter Vertrag beweist jedoch nicht, dass die Wohnung leer von Möbeln ist. Daher funktioniert dieses Dokument besser in Kombination mit einem anderen Nachweis.
Protokoll durch Gerichtsvollzieher
Das Protokoll des Gerichtsvollziehers (nunmehr Gerichtsvollzieher) ist ein notarieller Akt. Es beschreibt den Zustand der Räume, bestätigt das Fehlen von Möbeln und datiert den Besuch. Es ist der Beweis, der vor der Verwaltung oder einem Gericht am schwersten anfechtbar ist. Die Kosten belaufen sich auf mehrere hundert Euro, aber für eine Wohnung, die seit mehr als einem Jahr der Steuer auf leerstehende Wohnungen unterliegt, rechtfertigt sich die Investition schnell.
Idealerweise sollte der Besuch des Gerichtsvollziehers in den Tagen vor oder nach dem 1. Januar geplant werden, damit das Datum des Protokolls mit dem steuerlichen Referenzdatum übereinstimmt.
Möblierte oder saisonale Wohnungen: warum der Nachweis der Leerstehung anspruchsvoller ist
Eigentümer von touristischen möblierten Unterkünften oder von Immobilien im LMNP sehen sich einer ungünstigen Vermutung gegenüber. Die Verwaltung geht davon aus, dass der Eigentümer die Nutzung der Immobilie außerhalb der Vermietungszeiten für sich reserviert. Ein Buchungskalender mit “Lücken” reicht nicht aus, um die Leerstehung nachzuweisen.
Um diese Vermutung zu widerlegen, gibt es einen dokumentierten Hebel: das Managementmandat, das einem Fachmann anvertraut wird und die persönliche Nutzung der Wohnung durch den Eigentümer ausdrücklich verbietet. Dieses Mandat, kombiniert mit einem Buchungsnachweis, der den Zeitraum um den 1. Januar abdeckt, zeigt, dass die Immobilie ausschließlich zur Vermietung bestimmt ist.
Ohne diese Art von Dokument wird eine saisonale Wohnung fast immer als Zweitwohnung behandelt, mit der entsprechenden Wohnsteuer.
Nachweis der Vermietungsbemühungen: ein untergenutzter steuerlicher Hebel
Die Verwaltung akzeptiert, die Steuer auf leerstehende Wohnungen nicht anzuwenden, wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass er “alles unternommen hat”, um die Immobilie zu vermieten. Diese administrative Praxis bietet einen ergänzenden Blickwinkel zu den physischen Beweisen der Leerstehung.
- Screenshots von Immobilienanzeigen, die vor dem 1. Januar veröffentlicht wurden, mit sichtbaren Daten und Kontaktdaten der Immobilie
- Schriftliche Korrespondenz mit potenziellen Mietern (E-Mails, Nachrichten auf Plattformen), die organisierte Besichtigungen oder begründete Ablehnungen zeigen
- Suchauftrag, der einer Immobilienagentur anvertraut wurde, mit einem Unterzeichnungsdatum vor dem 1. Januar
- Kostenvoranschläge oder Rechnungen für Renovierungsarbeiten, die nachweisen, dass die Wohnung am Referenzdatum nicht bewohnbar war
Diese Dokumente mehrere Jahre lang aufzubewahren wird empfohlen, da die Steuer auf leerstehende Wohnungen mit der Dauer der Leerstehung steigt. Eine Akte, die bereits im ersten Jahr der Leerstehung erstellt wird, vermeidet die Notwendigkeit, nachträglich Beweise zu rekonstruieren.
Das Datum des 1. Januar bleibt der Dreh- und Angelpunkt des gesamten Systems. Jeder Nachweis muss so nah wie möglich an diesem Stichtag datiert sein, um einen echten Wert zu haben. Ein Protokoll des Gerichtsvollziehers, das im März erstellt wurde, oder eine Umzugsrechnung, die im Oktober datiert ist, verlieren erheblich an Beweiskraft. Die frühzeitige Erstellung der Akte bereits im November ermöglicht es, die Unterlagen rechtzeitig und ohne Eile oder Dokumentationslücken zusammenzustellen.