El impuesto sobre viviendas vacías y el impuesto sobre la vivienda de las residencias secundarias se basan en un mismo punto de inflexión: la situación de ocupación del bien al 1 de enero. Para un propietario cuyo inmueble está realmente vacío en esta fecha, la dificultad no radica en el derecho, sino en la prueba. ¿Qué documentos resisten un control fiscal y cuáles no tienen valor a los ojos de la administración?
Declaración GMBI y multa de 150 euros: lo que la administración cruza desde 2024
Desde la campaña 2024-2026 de declaración de ocupación en impots.gouv.fr, marcar la casilla “vivienda vacía” ya no es suficiente. La administración fiscal ahora cruza esta declaración con los datos del archivo GMBI (Gestionar Mis Bienes Inmuebles) y puede volver a contactar al propietario si la vacante parece sospechosa o demasiado prolongada.
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Este control de coherencia cambia las reglas del juego. Una vivienda declarada vacante pero para la cual se detecta un contrato de energía activo, o para la cual no existe ningún anuncio de alquiler, desencadena una solicitud de justificantes. El propietario debe entonces presentar pruebas tangibles, bajo pena de reclasificación como residencia secundaria (y por lo tanto de impuesto sobre la vivienda).
A partir de 2026, se aplicará una multa fija de 150 euros por vivienda si la declaración de ocupación está ausente o es errónea. Esta sanción impulsa a documentar la vacante con antelación, no en el momento del control. La tabla a continuación resume el valor probatorio de los principales justificantes según su naturaleza.
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| Tipo de prueba | Fuerza probatoria | Límite principal |
|---|---|---|
| Constatación de un notario (comisario de justicia) | Muy fuerte (acto auténtico) | Costo (varias centenas de euros) |
| Facturas de energía que muestran consumo nulo | Fuerte | No prueba la ausencia de muebles |
| Fotos con fecha de los lugares vacíos | Media | Contestable sin metadatos verificables |
| Factura de mudanza | Fuerte | Fecha a veces anterior al 1 de enero |
| Anuncio inmobiliario (venta o alquiler) | Media a fuerte | Debe estar activo al 1 de enero |
| Certificado municipal de desocupación | Fuerte | No todos los municipios lo emiten |
Para entender en detalle cómo probar que una vivienda está vacía al 1 de enero, la combinación de varios documentos sigue siendo la estrategia más sólida frente a un control.
Consumo de energía y constatación de un notario: las dos pruebas que resisten el control fiscal
Entre los justificantes listados anteriormente, dos se destacan claramente durante un examen por parte de la administración.
Lecturas de consumo a cero
Un consumo de electricidad o gas nulo al 1 de enero constituye un indicio difícil de impugnar. La lectura debe cubrir un período suficiente alrededor de esta fecha, no simplemente el mes de diciembre. Solicitar a su proveedor un historial mensual detallado permite demostrar que la vivienda no ha sido calefaccionada ni iluminada durante varias semanas consecutivas.
Sin embargo, un contrato rescindido no prueba que la vivienda esté vacía de muebles. Por eso, este documento funciona mejor como complemento de otro justificante.
Constatación por comisario de justicia
La constatación de un notario (ahora comisario de justicia) es un acto auténtico. Describe el estado de los lugares, confirma la ausencia de mobiliario y fecha la visita. Es la prueba más difícil de impugnar ante la administración o un tribunal. Su costo representa varias centenas de euros, pero para una vivienda sujeta al impuesto sobre viviendas vacías desde hace más de un año, la inversión se justifica rápidamente.
Lo ideal: programar la visita del comisario de justicia en los días anteriores o posteriores al 1 de enero, para que la fecha de la constatación coincida con la fecha de referencia fiscal.
Vivienda amueblada o estacional: por qué la prueba de vacante es más exigente
Los propietarios de alojamientos turísticos o de bienes en LMNP enfrentan una presunción desfavorable. La administración considera que el propietario se reserva el uso del bien fuera de los períodos de alquiler. Un calendario de reservas con “huecos” no es suficiente para demostrar la vacante.
Para revertir esta presunción, existe un recurso documentado: el mandato de gestión confiado a un profesional, que prohíbe explícitamente cualquier uso personal de la vivienda por parte del propietario. Este mandato, combinado con un registro de reservas que cubra el período alrededor del 1 de enero, muestra que el bien está exclusivamente dedicado al alquiler.
Sin este tipo de documento, un alojamiento estacional será casi sistemáticamente tratado como residencia secundaria, con el impuesto sobre la vivienda correspondiente.
Probar los esfuerzos de alquiler: un recurso fiscal subutilizado
La administración acepta no aplicar el impuesto sobre viviendas vacías si el propietario demuestra haber “hecho todo lo posible” para alquilar el bien. Esta práctica administrativa ofrece un ángulo complementario a las pruebas físicas de desocupación.
- Capturas de pantalla de anuncios inmobiliarios publicados antes del 1 de enero, con fechas visibles y datos del bien
- Intercambios escritos con candidatos inquilinos (correos electrónicos, mensajes en plataformas) que muestran visitas organizadas o rechazos motivados
- Mandato de búsqueda confiado a una agencia inmobiliaria, con fecha de firma anterior al 1 de enero
- Presupuestos o facturas de trabajos de rehabilitación, que demuestran que la vivienda no era habitable en la fecha de referencia
Conservar estos documentos durante varios años se recomienda, ya que el impuesto sobre viviendas vacías aumenta con la duración de la vacante. Un expediente constituido desde el primer año de vacante evita tener que reconstruir pruebas a posteriori.
La fecha del 1 de enero sigue siendo el eje de todo el dispositivo. Cada justificante debe estar datado lo más cerca posible de esta fecha límite para tener un valor real. Una constatación de un notario realizada en marzo o una factura de mudanza fechada en octubre pierden considerablemente en fuerza probatoria. Anticipar la constitución del expediente desde noviembre permite reunir los documentos en el momento adecuado, sin prisa ni lagunas documentales.