Ein Immobilienprojekt mobilisiert mehrere zehntausend Euro und bindet über Jahre hinweg. Bevor man nach einer Immobilie sucht oder einen Auftrag unterschreibt, sollten drei Parameter einer genauen Analyse unterzogen werden: die tatsächlichen Erwerbskosten (die je nach Departement und Art der Immobilie variieren), die Energieeffizienz der angestrebten Wohnung und der Verhandlungsspielraum, den der Markt derzeit den Käufern einräumt.
Erwerbskosten Immobilien: Unterschiede zwischen Neubau und Altbau je nach Departement
Die Wettbewerber listen die Notarkosten in einer Zeile. Die Realität ist seit dem Haushaltsgesetz für 2025 differenzierter, das es den Departements ermöglicht hat, ihren Anteil an den Grunderwerbssteuern bis zum 30. April 2028 zu erhöhen.
| Posten | Kauf im Neubau | Kauf im Altbau |
|---|---|---|
| Grunderwerbssteuer (anteil des Departements) | Reduziert (ca. 0,7 %) | Variabel, in den meisten Departements erhöht |
| Gesamtschätzung der Kosten | 2 bis 3 % des Preises | 7 bis 8 % des Preises, lokal sogar mehr |
| Zuverlässigkeit einer Online-Schätzung | Korrekt | Unzureichend ohne lokale notarielle Simulation |
In den meisten Departements wurde die Möglichkeit zur Erhöhung genutzt. Ein Käufer, der sich auf einen nationalen Simulator verlässt, unterschätzt daher potenziell seine Kosten um mehrere tausend Euro.
Die lokale notarielle Simulation bleibt das einzige zuverlässige Werkzeug, um diesen Posten in das Gesamtbudget zu integrieren. Dieser Schritt, der oft aufgeschoben wird, sollte jeder Kaufangebot vorausgehen.
Um das Thema Budget und Finanzierungsstruktur zu vertiefen, geben die Immobilien-Tipps von Cécile Bricole detaillierte Schritte zur Vorbereitung, bevor man einen Kauf tätigt.
DPE und Eigentumswohnung: zwei Überprüfungen vor dem Kauf einer Wohnung
Das Energieeffizienzdiagnose hat mittlerweile Einfluss auf den Preis, die Möglichkeit zu vermieten und die Kosten zukünftiger Arbeiten. Zwei aktuelle Entwicklungen verändern die Situation für einen Käufer im Jahr 2026.
Obligatorisches kollektives DPE für Eigentumswohnungen mit 50 oder weniger Einheiten
Seit dem 1. Januar 2026 müssen Eigentumswohnungen mit 50 oder weniger Einheiten, deren Baugenehmigung vor dem 1. Januar 2013 erteilt wurde, über ein kollektives DPE verfügen. Das Projekt des Käufers muss nicht nur den Zustand der besichtigten Wohnung berücksichtigen, sondern auch den mehrjährigen Arbeitsplan und die potenziellen Mittelabrufe, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurden.
Eine Wohnung, die in einer Eigentümergemeinschaft mit einem mehrjährigen Plan für eine Außendämmung als D klassifiziert ist, stellt ein verstecktes Kostenrisiko dar, das das individuelle DPE nicht offenbart.
DPE-Koeffizient ab dem 1. Januar 2027 geändert
Der Umrechnungskoeffizient von Elektrizität in Primärenergie wird am 1. Januar 2027 von 1,9 auf 1,7 sinken. Diese technische Änderung könnte das Label einiger elektrisch beheizter Wohnungen verbessern, ohne dass Arbeiten erforderlich sind.
Für einen verkaufenden Eigentümer ist die Konsequenz direkt: überprüfen, ob ein aktualisiertes DPE-Zertifikat vor Festlegung eines Preises oder vor Beginn einer kostspieligen Renovierung erhalten werden kann. Für einen Käufer könnte eine heute als E klassifizierte Immobilie morgen zu D werden, was die Verhandlung verändert.
- Das kollektive DPE und den mehrjährigen Arbeitsplan vor jedem Angebot in der Eigentümergemeinschaft anfordern, nicht nur das individuelle DPE
- Das Datum des bestehenden DPE überprüfen: Ein vor der Änderung des Koeffizienten von 2027 durchgeführtes Diagnose könnte ungünstiger sein als die Realität
- Die Höhe der geplanten Mittelabrufe für die nächsten drei Jahre beim Verwalter schätzen
Verhandlungsspielraum beim Immobilienpreis: was der Markt 2026 erlaubt
Der aktuelle Markt gibt den Käufern mehr Verhandlungsmacht als in den Vorjahren. Dieser Spielraum verteilt sich jedoch nicht gleichmäßig.
Renovierte Wohnungen und Energieverschwender werden nicht gleich verhandelt. In derselben Stadt existieren zwei Märkte: der Markt für normgerechte Immobilien, wo die Nachfrage stark bleibt, und der Markt für energieintensive Wohnungen, wo Verkäufer mit einer reduzierten Anzahl solventer Käufer konfrontiert sind, die bereit sind, die Arbeiten zu finanzieren.
Ein Käufer, der auf eine Immobilie mit der Klassifizierung F oder G abzielt, hat einen echten Verhandlungsspielraum, vorausgesetzt, er legt eine geschätzte Kostenaufstellung für die energetischen Renovierungsarbeiten vor. Ohne dieses Dokument bleibt die Verhandlung abstrakt und der Verkäufer hat keinen Grund, einen Preisnachlass zu gewähren.
Immobilienkredit und Kreditfähigkeit: abwägen zwischen Preis und Arbeiten
Das Budget für die Arbeiten muss bereits bei der Kreditanfrage berücksichtigt werden, nicht erst nach der Unterzeichnung. Ein unterschätztes Arbeitsbudget schafft eine Diskrepanz zwischen dem geliehenen Betrag und den tatsächlichen Kosten des Projekts.
- Ein Angebot für die Arbeiten vor der Preisverhandlung einholen, nicht nach dem Vorvertrag
- Die Kosten für zusätzliche Diagnosen (Asbest, Blei, Elektrizität) in das Budget einbeziehen
- Überprüfen, ob die angestrebte Immobilie für eine Renovierungsförderung in Frage kommt, was die Eigenbeteiligung und damit die Kreditfähigkeit beeinflusst
- Die Gesamtkosten (Preis + Arbeiten + Gebühren) einer zu renovierenden Immobilie mit der eines normgerechten Objekts im selben Gebiet vergleichen
Obligatorische Immobiliendiagnosen: der wahre Filter vor einem Kaufangebot
Die Diagnosen dienen nicht nur der Erfüllung einer gesetzlichen Verpflichtung. Sie sind das erste Analysewerkzeug für einen Käufer, der unangenehme Überraschungen vermeiden möchte.
Ein unvollständiges oder veraltetes Diagnosedossier ist ein Warnsignal. Wenn der Verkäufer das kollektive DPE, das Wartungsheft der Eigentümergemeinschaft oder den Zustand der elektrischen Anlagen nicht spontan bereitstellt, ist Vorsicht geboten.
Der angegebene Preis einer Immobilie spiegelt ihren tatsächlichen Wert nicht wider, solange die Diagnosen nicht analysiert wurden. Eine Wohnung zu einem attraktiven Preis, deren elektrische Diagnose eine nicht konforme Installation aufzeigt, kann mehrere tausend Euro an Nachrüstkosten verursachen, die den gesamten scheinbaren Preisnachlass aufzehren.
Die zu merkende Information für jedes Immobilienprojekt im Jahr 2026 bleibt folgende: die tatsächlichen Kosten variieren stark je nach Departement und Art der Immobilie, und nur eine lokale Simulation ermöglicht es, zwei Optionen auf einer zuverlässigen Basis zu vergleichen.
