Een vastgoedproject mobiliseert meerdere tienduizenden euro’s en verbindt zich voor jaren. Voordat men op zoek gaat naar een pand of een mandaat ondertekent, verdienen drie parameters een nauwkeurige analyse: de werkelijke acquisitiekosten (die variëren afhankelijk van het departement en het type pand), de energieprestatie van de beoogde woning, en de onderhandelingsmarge die de markt momenteel aan kopers biedt.
Aankoopkosten vastgoed: verschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw per departement
Concurrenten vermelden de notariskosten in één regel. De realiteit is granulaire geworden sinds de begrotingswet voor 2025, die de departementen in staat heeft gesteld hun aandeel in de overdrachtsbelasting te verhogen tot 30 april 2028.
| Post | Aankoop in nieuwbouw | Aankoop in bestaande bouw |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (departementaal aandeel) | Verlaagd (ongeveer 0,7 %) | Variabel, verhoogd in de meeste departementen |
| Globale schatting van de kosten | 2 tot 3 % van de prijs | 7 tot 8 % van de prijs, zelfs meer lokaal |
| Betrouwbaarheid van een online schatting | Correct | Onvoldoende zonder lokale notariële simulatie |
In de meeste departementen is de mogelijkheid tot verhoging benut. Een koper die vertrouwt op een nationale simulator onderschat dus potentieel zijn kosten met duizenden euro’s.
De lokale notariële simulatie blijft het enige betrouwbare hulpmiddel om deze post in het totale budget op te nemen. Deze stap, vaak uitgesteld, zou elke aankoopaanbieding moeten voorafgaan.
Om dieper in te gaan op het onderwerp van het budget en de financiële opzet, geeft Cécile Bricole’s vastgoedadvies een gedetailleerd overzicht van de voorbereidingsstappen voordat men een aankoop doet.
DPE en mede-eigendom: twee controles voordat u een appartement koopt
Het energieprestatiecertificaat weegt nu op de prijs, de mogelijkheid om te verhuren en de kosten van toekomstige werkzaamheden. Twee recente ontwikkelingen veranderen de situatie voor een koper in 2026.
Verplicht collectief DPE voor mede-eigendommen van 50 eenheden of minder
Sinds 1 januari 2026 moeten mede-eigendommen van 50 eenheden of minder waarvan de bouwvergunning vóór 1 januari 2013 is afgegeven, beschikken over een collectief DPE. Het project van de koper moet niet alleen de staat van het bezochte appartement omvatten, maar ook het meerjarenplan voor werkzaamheden en de potentiële fondsen die in de algemene vergadering zijn goedgekeurd.
Een appartement met een D-classificatie in een mede-eigendom waarvan het meerjarenplan een isolatie van buitenaf voorziet, vertegenwoordigt een verborgen kost die het enige individuele DPE niet onthult.
DPE-coëfficiënt gewijzigd op 1 januari 2027
De conversiecoëfficiënt van elektriciteit naar primaire energie zal op 1 januari 2027 van 1,9 naar 1,7 gaan. Deze technische wijziging kan het label van sommige elektrisch verwarmde woningen verbeteren, zonder enige werkzaamheden.
Voor een verkopende eigenaar is de consequentie direct: controleren of een bijgewerkt DPE-certificaat kan worden verkregen voordat een prijs wordt vastgesteld of een kostbare renovatie wordt gestart. Voor een koper kan een pand dat vandaag E-geclassificeerd is, morgen D worden, wat de onderhandeling verandert.
- Vraag het collectieve DPE en het meerjarenplan voor werkzaamheden op voordat u een aanbieding doet in mede-eigendom, niet alleen het individuele DPE
- Controleer de datum van het bestaande DPE: een diagnose die vóór de wijziging van de coëfficiënt van 2027 is uitgevoerd, kan misschien ongunstiger zijn dan de realiteit
- Schatting van het bedrag van de verwachte fondsen voor de komende drie jaar bij de syndicus
Onderhandelingsmarge op de vastgoedprijs: wat de markt in 2026 toelaat
De huidige markt geeft kopers meer onderhandelingsmacht dan in voorgaande jaren. Deze marge is niet gelijkmatig verdeeld.
Gerenoveerde woningen en energieverslindende woningen worden niet op dezelfde manier onderhandeld. In dezelfde stad bestaan er twee markten: die van de panden die aan de normen voldoen, waar de vraag hoog blijft, en die van de energieverslindende woningen, waar verkopers geconfronteerd worden met een beperkt aantal solvabele kopers die bereid zijn de werkzaamheden te financieren.
Een koper die zich richt op een pand met een F- of G-classificatie heeft een reële onderhandelingshefboom, op voorwaarde dat hij een geschatte kostenraming van de energie-renovatiewerkzaamheden presenteert. Zonder dit document blijft de onderhandeling abstract en heeft de verkoper geen reden om een korting toe te staan.
Hypotheek en leencapaciteit: afwegen tussen prijs en werkzaamheden
Het budget voor werkzaamheden moet vanaf de aanvraag voor de lening worden geïntegreerd, niet pas na de ondertekening. Een onderschat budget voor werkzaamheden creëert een discrepantie tussen het geleende bedrag en de werkelijke kosten van het project.
- Vraag een offerte voor werkzaamheden aan voordat u over de prijs onderhandelt, niet na de compromis
- Neem de kosten van aanvullende diagnoses (asbest, lood, elektriciteit) op in het voorlopige budget
- Controleer of het beoogde pand in aanmerking komt voor een renovatiehulpmiddel, wat de resterende kosten en dus de leencapaciteit verandert
- Vergelijk de totale kosten (prijs + werkzaamheden + kosten) van een pand dat gerenoveerd moet worden met die van een pand dat aan de normen voldoet in dezelfde sector
Verplichte vastgoeddiagnoses: het echte filter vóór een aankoopaanbieding
De diagnoses dienen niet alleen om aan een wettelijke verplichting te voldoen. Ze vormen het eerste analysetool voor een koper die slechte verrassingen wil vermijden.
Een onvolledig of verouderd diagnose dossier is een waarschuwingssignaal. Als de verkoper het collectieve DPE, het onderhoudsboek van de mede-eigendom of de staat van de elektrische installaties niet spontaan verstrekt, is voorzichtigheid geboden.
De weergegeven prijs van een pand weerspiegelt niet zijn werkelijke waarde zolang de diagnoses niet zijn geanalyseerd. Een appartement met een aantrekkelijke prijs waarvan de elektrische diagnose een niet-conforme installatie onthult, kan duizenden euro’s kosten om aan de normen te voldoen, wat de volledige schijnbare korting opslokt.
De belangrijkste gegevens om te onthouden voor elk vastgoedproject in 2026 blijft deze: de werkelijke kosten variëren sterk afhankelijk van het departement en het type pand, en alleen een lokale simulatie maakt het mogelijk om twee opties op een betrouwbare basis te vergelijken.
